פסק-דין בתיק ע"א 27728-07-12

•  
• ערעור וערעור שכנגד על פסק דינו של בית משפט השלום בירושלים (כב' השופטת א' שניידר), שבגדרו התקבלה בחלקה תביעה שהגישו המשיבים נגד המערער ונדחתה תביעה שכנגד שהוגשה מטעם המערער.

1.        אלה עיקר העובדות הנחוצות לעניין: החל משנת 1997 שכר המערער מהמשיבים מחסן, המצוי בשטחו של משק מס' 15 במושב גבעת יערים (להלן - המושכר). בין הצדדים לא נחתם הסכם שכירות ולא הוגדרה מראש תקופת השכירות, אך סוכם בעל-פה כי דמי השכירות החודשיים יהיו בסך של 1,200 ש"ח. קיים תיעוד בכתובים לכך שבראשית שנת 2006 דרשו המשיבים מהמערער לפנות את המושכר, אך בפועל המשיך זה להחזיק במושכר ולשלם את דמי השכירות. ביום 30.11.08 שלחו המשיבים למערער, באמצעות בא כוחם, מכתב התראה בטרם הגשת תביעה, ובגדרו דרשו כי המערער יפנה את המושכר. משלא פונה המושכר הוגשה תביעה לפינוי מושכר (ת"א (שלום ירושלים) 1159/09). ביום 4.3.09 ניתן נגד המערער צו לפינוי המושכר החל מיום 1.5.09. המערער פעל בהתאם לצו ופינה את המושכר במועד שנקבע.

• לאחר הפינוי הגישו המשיבים תביעה כספית נגד המערער לתשלום דמי שימוש ראויים ביחס לתקופה שעד לפינוי המושכר; חוב ארנונה; עלות תיקון שער הכניסה למשק; ועלות פינוי פסולת מהמושכר. כן טענו המשיבים בתביעתם, כי במהלך הפינוי השחית המערער את דלת הכניסה למושכר בכתובת: "אבות אכלו בוסר, שיני בנים תקהינה, קללת אלוקים על משפחת כלף לעולמי עד", וכי הדבר מהווה פרסום לשון הרע, המזכה אותם בתשלום פיצויים.
• המערער הגיש מצידו תביעה שכנגד, שבמסגרתה טען כי המשיבים הציגו בפניו מצג שווא שלפיו שטח המושכר הוא 120 מ"ר, וכי בהתאם חושבו דמי השכירות, לפי מפתח של 10 ש"ח למ"ר. המערער טען שבדיעבד התברר לו, כי שטח המושכר הוא 94 מ"ר בלבד, ובשל כך טען כי שילם לאורך השנים דמי שכירות עודפים, שעל המשיבים להשיב לו. כן טען המערער כי על המשיבים לפצותו בגין עוגמת נפש שנגרמה לו בשל זימונו לחקירת משטרה, אחר שהמשיבים הגישו נגדו תלונה בגין גרימת נזקים למושכר.

2.        בהסתמך על מדידה שערך שמאי מטעם המשיבים קבע בית משפט קמא, כי שטח המושכר הוא 120 מ"ר. כן מצא בית המשפט, כי המערער קיבל את ההצעה לשכור את המושכר לאחר שראה את הנכס בעיניו ולא ביצע מדידות. במצב זה, כך נקבע, יש לראותו כמי שהסכים לשטח המושכר ולתשלום דמי שכירות של 1,200 ש"ח בגינו. בית המשפט קבע עוד, כי כיוון שהמשיבים לא פעלו לפינוי המערער לאחר שניתנה הודעת הפינוי בראשית 2006, ואף לא דרשו את העלאת דמי השכירות, יש לראות את מועד דרישת הפינוי בפועל ביום 30.11.08, הוא יום משלוח מכתב התראה לפני הגשת תביעה. עד למועד זה, כך נקבע, יש לראות את המשיבים כמסכימים לדמי שכירות בסך 1,200 ש"ח, כפי ששולמו להם בפועל. לפיכך, חייב בית המשפט את המערער בתשלום דמי שכירות חודשיים בסך האמור ביחס לחודשים שבהם לא שילם המערער דמי שכירות - מחודש דצמבר 2008 ועד לחודש אפריל 2009 - בסך כספי של 6,000 ש"ח. לעניין תשלום מסי הארנונה נקבע, כי לא הוכח כי סוכם בין הצדדים שהמערער יישא במסי הארנונה וכי המשיבים לא הראו כי הם עצמם נשאו בתשלום, ועל כן נדחתה תביעתם ביחס לרכיב זה. גם התביעה לפיצוי בגין פינוי פסולת מחצר המושכר נדחתה, בהיעדר ראייה ממשית. התביעה בעניין הנזק לשער הכניסה, לעומת זאת, התקבלה, אחר שבית המשפט שוכנע מדברי המשיבים כי השער היה תקין בבוקרו של יום הפינוי והנזקים נתגלו בשעת צהריים.

• לעניין הכתובת שהושארה על דלת הכניסה למושכר קבע בית משפט קמא, כי כיוון שהמערער הודה כי כתב את הדברים, יש לראותו כמי שפירסם לשון הרע נגד המערערים, ועל כן יש לחייבו בתשלום פיצוי בסך 10,000 ש"ח. בנסיבות אלה, תלונת המשיבים כנגד המערער במשטרה לא הייתה תלונת שווא, ולכן אין לקבל את תביעת המערער לתשלום פיצוי בגינה.

3.        בערעורו משיג המערער על הקביעה כי גרם נזק לשער הכניסה למושכר, תוך שהוא מציין כי קביעת בית משפט קמא בעניין זה נסמכת על ראייה נסיבתית ולא על עדות של מי שראה את המערער גורם נזק. כן מציין המערער, כי קבלת תיקון שער הכניסה מעידה על תיקון שגרתי עקב בלאי ולא על תיקון חבלה מכוונת, וכי העובדה כי התיקון בוצע למעלה מחודשיים אחרי פינוי המושכר חותרת תחת עדותו של משיב 1 בדבר סכנה בטיחותית שנטען כי נגרמה עקב החבלה. כן טען המערער כנגד הממצא שקבע בית משפט קמא בדבר גודלו של הנכס, וטען כי הראיות שיש בידיו - וביניהן תשריט המדידה מטעם המועצה המקומית, המעיד על כך שגודלו של המושכר הוא 94 מ"ר, ומהווה רשומה מוסדית - עדיפות על האמור בחוות דעת השמאי מטעם המשיבים. לכן, כך נטען, יש לפסוק לטובת המערער החזר דמי שכירות, בהתאם לגודלו האמיתי של המושכר. לעניין הכתובת על דלת הכניסה נטען, כי קללות וגידופים אינם בבחינת לשון הרע, אלא מדובר בביטוי לעמדתו השלילית של המערער על המשיבים. כן נטען, כי אין מדובר בפרסום, שכן הדברים הופיעו על דלת כניסה למחסן, המצוי באיזור נידח במושב, שאין איש בא לשם, למעט מי שיש לו עניין במחסנים. לכן, כך נטען, היה על בית המשפט לקבל את תביעת המערער בגין עוגמת הנפש שנגרמה לו בשל הגשת תלונה במשטרה - תלונה שלא נמצאה מוצדקת בסופו של דבר.

4.        המשיבים, מצדם, הגישו ערעור שכנגד, שהתמקד בשני עניינים: האחד נוגע לתקופה שממועד דרישת הפינוי בראשית שנת 2006 ועד למועד משלוח מכתב התראה לפני תביעה בסוף שנת 2008 - לגישת המשיבים במהלך תקופה זו הם ביקשו מהמערער אין ספור פעמים כי יפנה את הנכס, ולכן אין לראותם כמי שנתנו הסכמתם להמשך תקופת השכירות באותם תנאים במהלך פרק הזמן האמור. בהקשר זה מלינים המשיבים על כי בית משפט קמא התייחס לשני מכתבים שכתב המערער במהלך תקופה זו, שבהם התחייב לפנות את המושכר בתוך פרק זמן מסויים, כאל הסכמים מאוחרים, שכן לגישתם מדובר בהודעות חד-צדדיות של המערער, שלא היו על דעת המשיבים. העניין השני שביחס אליו טוענים המשיבים בערעורם, נוגע לשיעור דמי השכירות שנפסק לזכותם. לגישת המשיבים, הם זכאים לתשלום דמי שכירות ריאליים בעד המושכר, בשיעור שננקב בחוות דעתו של השמאי מטעמם, החל מהמועד שבו הודיעו למערער על סיום תקופת השכירות בראשית שנת 2006, ולכל הפחות החל מהמועד שבו התחייב המערער בכתב לפנות את הנכס, בחודש יולי 2007. המשיבים ציינו, כי ביחס לתקופה שממשלוח מכתב ההתראה לפני תביעה בסוף שנת 2008 ועד שניתן פסק הפינוי גם לא ניתן לקבוע כי הם ישבו בחיבוק ידיים, ועל כן ודאי שאין הצדקה להותרת דמי השכירות המופחתים על כנם בתקופה זו. לבסוף טענו המשיבים, כי כיוון שתביעתם התקבלה בעיקר ראשי הנזק, היה מקום לחייב את המערער בתשלום שכר טרחה והוצאות משפט באופן יחסי לסכום שנפסק לטובת המשיבים.

• דיון

5.        אחר שעיינתי בטיעוני הצדדים בכתב, על נספחיהם, ובתיק בית משפט קמא, הגעתי לכלל מסקנה כי דין הערעור להידחות ודין הערעור שכנגד להתקבל בחלקו.

• שטח המושכר ודמי השכירות

6.        המערער שכר את המושכר אחר שביקר בו ומצא אותו מתאים לצרכיו (פרו' הדיון בבית משפט קמא, ע' 18, ש' 11-14). המערער עשה שימוש בנכס משך 12 שנים, שילם את דמי השכירות ולא העלה כל טענה בעניין גודל הנכס. המחלוקת בין הצדדים כעת היא בין מדידה חיצונית של המושכר, המצביעה על שטח של 120 מ"ר, לבין תשריט ארנונה, המצביע על שטח של 94 מ"ר. הפערים בין עמדות הצדדים אינם פערים של שמים וארץ, בפרט כאשר מדובר במחסן ולא בשטח מגורים, ובמושכר שהשוכר עשה בו שימוש משך 12 שנה לל תלונה בסוגיה זו. בנסיבות אלה, אין חשיבות לשאלה האם דמי השכירות אכן נגזרו בתחילת הדברים מגודלו המדוייק של המושכר, אם לאו, נתון שהראוית אינן מביאות למסקנה חד משמעית בעניינו. כך או אחרת, המערער נכון היה לשלם את דמי השכירות במשך שנים ארוכות, ומצא אותם משקפים את התועלת שהפיק בפועל מהשימוש במושכר. במצב כזה, לא ניתן להישמע לטענה, שבאה לאחר שנים כה רבות, כי למעשה דמי השכירות היו מופרזים ביחס לגודלו של המושכר.

7.        למעלה מן הצורך, אתייחס לנתוני השטח לגופם:

• השמאי מטעם המשיבים מדד את המושכר ומצא כי שטחו הוא 120 מ"ר ברוטו "כולל קיר חיצוני" (פרו' הדיון בבית משפט קמא, ע' 5, ש' 15). בית משפט קמא אימץ קביעה זו. השמאי הסביר, כי בעת מדידת שטח לצורך תשלום ארנונה מודדים רק את שטח הרצפה המקורה, ללא קירות חיצוניים, והדבר מביא לשטח נטו קטן יותר (שם, ש' 23-24) בהשוואה למדידה שהוא ערך, שנעשתה מבחוץ. עניין זה יכול להסביר את פערי מידות המושכר כפי שנמדדו על-ידי גורמים שונים. מכל מקום, הצדדים שבפניי לא התקשרו בהסכם כתוב פורמלי, המגדיר את השטח החיצוני והפנימי, אלא הושגה הסכמה ביחס למושכר, כמות שהוא. בנסיבות אלה, אף אם מדידה פנימית מלמדת על שטח קטן מכפי שהוזכר במודעה לפני 12 שנה, אשר הזכירה שטח התואם את המדידה החיצונית, אין הדבר מקים עילה להחזר הפרשי תשלומים כלשהם.
• עוד בעניין זה טען המערער, כי פער המידות בין ממצאי השמאי מטעם המשיבים (120 מ"ר) לבין מידות המושכר לצורך תשלום ארנונה (94 מ"ר), נבע מהזזת קיר פנימי. גרסת המערער בעניין זה מבוססת על עדותו של השמאי מטעם המשיבים, שממנה עולה כי משביקש השמאי לברר מה מקור הפער בין המידות המצויינות בתשריט מחלקת הארנונה לבין המדידה בפועל, הוזכר בפניו קיר פנימי שהוזז בעבר. בעדותו, הכחיש משיב 1 כי הוזז קיר פנימי, וטען כי פערי המידות נובעים מטעות במדידה שנעשתה לצורכי ארנונה (פרו' בית משפט קמא, ע' 14, ש' 13-17). בית משפט קמא לא הכריע בטענה זו באופן מפורש, אך ציין כי שטח המושכר כפי שנמדד על-ידי השמאי מטעם המשיבים תואם את גודל המושכר כפי שפורסם בטרם ההתקשרות בין הצדדים וכפי שדובר ביניהם. נתון זה תומך בדחיית הגרסה שלפיה פערי המידות נובעים מהזזת קיר שנעשתה לאחר פינוי המושכר. בנוסף, יש להניח כי לו היה נעשה שיפוץ פנימי במושכר בתקופה הקצרה שבין מועד פינויו (1.5.09) לבין מועד מדידתו בידי השמאי (19.5.09), היו הדברים נאמרים לשמאי באופן ברור. האופן בו תיאר השמאי את הדברים ("הבנתי שבשנים [ש]עברו אחרי המדידה הזיזו אותו במעט"), אינו תומך בגרסה שלפיה הזזת הקיר נעשתה מיד לאחר פינוי המושכר. לכן, לא מצאתי כי יש בטענה בדבר הזזת הקיר כדי להוביל למסקנה שונה ממסקנתו של בית משפט קמא באשר לשטח המושכר במדידה חיצונית.
• תקופת השכירות

8.        כיוון שבין הצדדים לא נחתם הסכם, תקופת השכירות לא הוגדרה מראש. במצב כזה, כך קובע סעיף 19 לחוק השכירות והשאילה, התשמ"א-1971, רשאי כל צד לסיים את השכירות על-ידי מתן הודעה לצד השני, והשכירות תסתיים בזמן שנקבע בהודעה או בתוך זמן סביר לאחר מתן ההודעה. ביום 12.1.06 הפנה משיב 1 מכתב למערער (נספח ו' לתצהיר משיב 1 בבית משפט קמא), שבו צויין כך:

• "בהמשך לשיחתנו הטלפונית מיום 11.1.06, בה הודעת כי תפנה את המבנה בשבוע הבא[.] אבקשך לתאם עמי מועד סופי לפינוי דחוף של המבנה וכן תשלום יתרת חובך עבור השימוש במבנה".